土地招拍掛與競(jìng)買(mǎi)：土地競(jìng)買(mǎi)理論與案例詳解

第1章 中國(guó)土地制度及改革
1.1　我國(guó)的土地制度簡(jiǎn)介
1.1.1　土地制度概述
1.1.2　土地所有制
1.1.3 土地權(quán)屬
1.2 房地產(chǎn)用地制度及改革
1.2.1 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)城市土地使用制度階段
1.2.2 土地從無(wú)償劃撥向有償出讓轉(zhuǎn)軌階段（1982—2001）
1.2.3　協(xié)議出讓向公開(kāi)交易過(guò)渡階段（2001—2004）
1.2.4　土地新政全面實(shí)施階段（2004.8.31-）
1.3　房地產(chǎn)用地的獲取模式
1.3.1 概述
1.3.2　土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及其模式
1.3.3 開(kāi)發(fā)商在一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)的方式
1.3.4　開(kāi)發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)的方式
1.4　香港房地產(chǎn)用地制度簡(jiǎn)介
1.4.1　香港地產(chǎn)發(fā)展回顧
1.4.2　香港土地出讓制度
1.4.3　香港勾地制度簡(jiǎn)介
1.4.4　香港土地出讓制度的啟示與建議
第2章 土地使用權(quán)出讓制度
2.1 概述
2.1.1　土地使用權(quán)出讓定義
2.1.2　土地使用權(quán)出讓方式
2.1.3 土地使用權(quán)出讓的用地類(lèi)型及最高年限
2.1.4　土地使用權(quán)出讓的程序
2.1.5 土地使用權(quán)出讓合同及一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議
2.1.6 土地出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理
2.1.7　招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的管理
2.2 協(xié)議出讓
2.2.1　適用范圍
2.2.2 價(jià)格管理
2.2.3 出讓程序
2.3 招標(biāo)出讓
2.3.1 適用范圍
2.3.2 出讓程序
2.4 拍賣(mài)出讓
2.4.1 適用范圍
2.4.2 出讓程序
2.5 掛牌出讓
2.5.1 適用范圍
2.5.2 出讓程序
2.6　土地招拍掛實(shí)施情況
2.6.1 概述
2.6.2　北京市近三年土地公開(kāi)交易市場(chǎng)情況
2.6.3　存在問(wèn)題分析
附錄A 招標(biāo)經(jīng)典案例：廣州富力以31.5889億元勇奪2002年北京地王
附錄B 拍賣(mài)經(jīng)典案例：天鴻PK順馳，拍出9.05億天價(jià)
附錄C　掛牌經(jīng)典案例：摘牌溫泉地塊，面粉貴過(guò)面包
附錄D 國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓流程圖（北京）
第3章 招拍掛項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估
3.1 概述
3.1.1　相關(guān)概念介紹
3.1.2　招拍掛項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估
3.2 市場(chǎng)比較法
3.2.1 市場(chǎng)比較法估價(jià)程序
3.2.2 運(yùn)用市場(chǎng)比較法應(yīng)注意的問(wèn)題
3.2.3 實(shí)例分析
3.3 假設(shè)開(kāi)發(fā)法
3.3.1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)程序
3.3.2 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)注意的問(wèn)題
3.3.3 實(shí)例分析
3.4 成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法
3.4.1 成本法估價(jià)程序
3.4.2 基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)程序
3.4.3 實(shí)例分析
3.5 小結(jié)
3.5.1 關(guān)于競(jìng)買(mǎi)價(jià)格
3.5.2 關(guān)于招拍掛底價(jià)
第4章 掛牌項(xiàng)目經(jīng)典案例詳解
4.1 2005年北京地王——清河毛紡廠項(xiàng)目簡(jiǎn)介
4.1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介
4.1.2 掛牌文件解讀
4.2 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析
4.2.1 區(qū)域市場(chǎng)分析
4.2.2 項(xiàng)目SWOT分析
4.2.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析
4.3 項(xiàng)目競(jìng)買(mǎi)回顧
4.3.1 掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程回顧
4.3.2 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的再認(rèn)識(shí)
4.3.3 小結(jié)
附錄E 清河項(xiàng)目摘牌可行性研究報(bào)告
第5章 招標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)典案例詳解
5.1 2006年北京地王——廣渠路36號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)介
5.1.1 地塊位置及現(xiàn)狀
5.1.2 地塊規(guī)劃指標(biāo)
5.1.3 地塊交通及生活配套
5.1.4 地塊SWOT分析
5.2 招標(biāo)文件分析
5.2.1 招標(biāo)程序
5.2.2 投標(biāo)資料準(zhǔn)備
5.2.3 評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)
5.2.4 付款進(jìn)度
5.2.5 其他問(wèn)題
5.2.6 投標(biāo)分析
5.3 競(jìng)買(mǎi)情況回顧
5.3.1 投標(biāo)過(guò)程回顧
5.3.2 小結(jié)
5.4 招標(biāo)規(guī)則精解
5.4.1 土地招標(biāo)情況概述
5.4.2 投標(biāo)流程分析
5.4.3 評(píng)標(biāo)規(guī)則精解
5.4.4 兩限房用地評(píng)標(biāo)規(guī)則分析
5.4.5 經(jīng)濟(jì)適用房評(píng)標(biāo)規(guī)則分析
5.4.6 招標(biāo)文件中存在陷阱分析
附錄F 《北京市豐臺(tái)區(qū)宋家莊順八條八號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目》評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及說(shuō)明
附錄G 投標(biāo)文件摘要
第6章 總結(jié)和建議
6.1 總結(jié)
6.1.1 土地公開(kāi)出讓符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律
6.1.2 土地成交價(jià)格增長(zhǎng)迅速
6.1.3 供求失衡是價(jià)格飛漲的重要原因
6.1.4 土地供應(yīng)的方式和標(biāo)準(zhǔn)值得商榷
6.1.5 保障住房制度存在誤區(qū)
6.2 建議
6.2.1 切實(shí)提高土地供應(yīng)效率，系統(tǒng)解決土地供求失衡
6.2.2 充分利用市場(chǎng)杠桿引導(dǎo)市場(chǎng)需求
6.2.3 規(guī)范土地供應(yīng)的程序和標(biāo)準(zhǔn)
6.2.4 建立合理的住房保障制度
附錄H 淺析土地新政后的北京土地公開(kāi)交易市場(chǎng)
附錄I 北京土地公開(kāi)交易市場(chǎng)2004—2006年TOP10排行榜
附表1 項(xiàng)目成交金額TOP10
附表2 項(xiàng)目樓面單價(jià)TOP10
附表3 項(xiàng)目溢價(jià)TOP10
附錄J 土地招拍掛政策匯編
J1 國(guó)家有關(guān)文件
中華人民共和國(guó)土地管理法
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法
中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)選）
關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知（國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)）
國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）
招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部[2002]第11號(hào)令）
關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國(guó)土資發(fā)[2004]71號(hào)）
國(guó)務(wù)院研究部署房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施（2006年“國(guó)六條”）
國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）
國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)）
國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國(guó)辦發(fā)[2006]100號(hào)）
國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收人家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）
招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部[2007]第39號(hào)令）
J2 北京市有關(guān)文件
市國(guó)土房管局等部門(mén)關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知（京政辦發(fā)[2002]33號(hào)）
北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā)[2002]32號(hào)）
北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于公布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán) 基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知（京國(guó)土房管出[2002]1121號(hào)）
關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知（京政辦發(fā)[2004]4號(hào)令）
北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土局等部門(mén)關(guān)于北京市處理經(jīng)營(yíng)性用地歷史遺留問(wèn)題政策界定標(biāo)準(zhǔn)的通知（京政辦發(fā)[2004]48號(hào)）
關(guān)于對(duì)不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓等有關(guān)問(wèn)題的通知（京國(guó)土出[2004]458號(hào)）
北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）的通知（京政發(fā)[2005]6號(hào)）
關(guān)于印發(fā)北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌辦法的通知（京國(guó)土市[2005]302號(hào)）
北京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法（京國(guó)土用[2005]533號(hào)）
北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市[2005]540號(hào)）關(guān)于印發(fā)《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》的通知（京市
[2006]290號(hào)）
關(guān)于停止執(zhí)行458號(hào)文件加快遺留項(xiàng)目處理有關(guān)問(wèn)題的通知（京國(guó)土市[20071622號(hào)）
參考文獻(xiàn)