住房買賣·裝飾指南

     目 錄
    購房篇
   （一）登“堂”入“室”有講究
    1如何認識“房地產(chǎn)”？
    2不動產(chǎn)具有哪些特征？
    3我國房地產(chǎn)市場是怎樣劃分的？
    4《上海市住宅建筑設計標準》何時起執(zhí)行？
    5《上海市住宅建筑設計標準》適用哪些范圍？
    6《上海市住宅建筑設計標準》中 對住房套型及面積的標準是怎樣確定的？
    7現(xiàn)行房屋建筑結構有哪幾類？房屋建筑結構與房屋耐用年限有何關系？
    8上海現(xiàn)行的房屋分類有哪些？各有哪些特征？
    9商品房交易具有哪些特點？
    10什么是商品房？
    11什么是內銷商品房？購買內銷商品房有什么新規(guī)定？
    12什么是外銷商品房？購買外銷商品房有什么規(guī)定？
    13什么是單位產(chǎn)權房？
    14什么是使用權房？
    15什么是外資內銷平價房？
    16什么是安居房？
    17什么是僑匯房？
    18商品房房地產(chǎn)權證中綠色權證和黃色權證有什么差別？
    19何為房屋使用率？
    20個別房產(chǎn)開發(fā)商大談特談“得房率”的用意何在？
    21什么是住宅（居?。┬^(qū)？
    22什么是花園住宅？
    23什么是“點狀”住宅？
    24什么是“條狀”住宅？
    25什么是“單元式”住宅？
    26什么是“聯(lián)排式”住宅？
    27什么是“躍層”住宅？
    28什么是“復式”住宅？
    29什么是石庫門房子？
    30什么是“樓”“大樓 和“大廈”？
    31什么叫“中心”？
    32什么是“廣場”？
    33什么是“花園（苑）？
    34什么樣的建筑可稱為“城”？
    35什么是綜合性辦公樓？
    36什么是商務樓商住樓？
    37什么是“酒店”式公寓？
    38什么是智能建筑？
    39居住區(qū)應當配備哪些公共建筑？
    40什么叫異產(chǎn)毗連房子？
    41什么是理想的住宅平面？
    42什么是理想的住宅建筑立面？
    43什么是理想的臥室？
    44什么是理想的住宅客廳？
    45什么是理想的住宅廚房？
    46什么是理想的衛(wèi)生間？
    47何為住宅的開間進深層高和凈高？
    48如何選擇房屋的層高？
    49如何選擇房屋的底層？
    50如何選擇房屋的頂層？
    51何為住宅的使用面積？
    52何為住宅的輔助面積？
    53何為往宅的居住面積？
    54何為房屋的建筑面積？
    55何為房屋平面的綜合性選擇？
    56為什么房間中心距面積與房間內凈面積有差異？
    57計算建筑面積有什么規(guī)則？
    58公用建筑面積分攤有什么原則？
    59新建商品房用地面積如何分攤？
    60何為房屋承重墻結構？
    61為什么不能隨意拆除變動承重墻？
    62層次朝向等因素在商品房價格中怎樣反映？
    63對商品房層次朝向增減系數(shù)有沒有統(tǒng)一規(guī)定？
    64什么樣的居室是朝向好的居室？
    65什么是建筑間距？
    66為什么是居住建筑之間要有一定的間距？
    67對住宅建筑間距有何規(guī)定？
    68何為建筑面積密度和建筑密度？
    69何為低層建筑 多層建筑和高層建筑？
    70何為住宅的套型？
    71何為“戶室比”？
    72何為無障礙設計？
    73住宅區(qū)一般有哪些配套的公共服務設施？
    74新建住宅區(qū)對綠地面積及綠地率有什么要求？
    75對住宅的電梯設置有何規(guī)定？
    76一套住宅有幾個陽臺比較好？
    77何為“三表出戶”？
   （二）居室風水談
    1為何要講究“風水學”？
    2何為“風水”？
    3“風水學”中的“風”和“水”各有什么含義？
    4看風水是否全是迷信？
    5何為“堪輿”？
    6“青龍”和“白虎”各代表什么方向？
    7風水會“輪回轉”嗎？
    8風水與環(huán)保有關系嗎？
    9我國各地區(qū)的建筑外形為什么有區(qū)別？
    10何為住宅建筑最佳朝向的選擇原則？
    11住宅內的適宜溫度是多少？
    12居住換氣量如何確定？
    13如何看待住宅的“通風”？
    14大門的“風水”如何選擇？
    15大門“風水”的禁忌是什么？
    16客廳的窗戶有哪些禁忌？
    17窗戶加鐵柵好不好？
    18“風水學”中對光線有哪些講究？
    19住宅內安裝大鏡子有何講究？
    20臥室里裝鏡子好不好？
    21墻上擺設物件有什么該注意之處？
    22家庭中懸掛哪些吉祥物為好？
    23客廳應如何營造功能氛圍？
    24如何選擇臥室位置？
    25臥室房門有哪些忌諱？
    26住宅里的燈具安裝有講究嗎？
    27睡房應放置在什么位置？
    28睡床的上方應忌諱何物？
    29床的高低如何安放合適？
    30老人的臥室應朝向哪個方向？
    31老人與孩子同睡一床好不好？
    32兒童的睡床置放要注意哪些問題？
    33安排孩子的房間要注意什么？
    34兒童房間如何布置？
    35孩子的房間放些盆栽花草 好不好？
    36廚房宜安排在什么方位？
    37廚房門有哪幾點禁忌？
    38陽臺朝什么方向好？
   （三）購置住宅可籌資
    1何為“按揭”？
    2何為房地產(chǎn)抵押貸款？
    3我國購房抵押貸款方式有哪幾種？
    4購房抵押貸款有哪些運行操作環(huán)節(jié)？
    5哪些財產(chǎn)可以作為購房貸款的抵押物？
    6哪些房地產(chǎn)不得設定抵押權？
    7還清貸款后如何注銷抵押登記手續(xù)？
    8建設銀行上海市分行的購房抵押貸款的服務有哪些內容？
    9何為公積金和補充公積金？
    10什么情況下，可以使用和提取公積金？
    11什么是個人住房公積金貸款？
    12哪些人可以申請個人住房公積金貸款？
    13申請個人住房公積金貸款，須提供哪些材料和證明？
    14個人住房公積金的貸款額度和貸款利率如何確定？
    15如何辦理使用和提取公積金的手續(xù)？
    16如何計算個人申請公積金貸款的最高額度？
    17個人住房公積金貸款與個人住房商業(yè)性貸款有什么不同？
    18個人住房公積金實行低存低貸的作用是什么？
    19居民購房貸款（商業(yè)性貸款）的貸款額度貸款期限貸款利率有何規(guī)定？
    20利率下調后的公積金貸款對購房者有何益處？
    21申請個人住房商業(yè)性貸款須提供哪些材料和證明？
    22個人住房商業(yè)性貸款利率下調后如貸10萬元期限為15年比以前要減少多少利息支出？
    23住房儲蓄貸款是怎么回事？
    24住房儲蓄的種類有哪幾種？
    25獲得申請住房儲蓄貸款資格的最低標準如何確定？
    26對于住房儲蓄貸款的貸款額度有何規(guī)定？
    27持有不同種類及期限儲蓄存款的購房者 如何折算儲蓄貸款額度？
    28何為“個人購房組合貸款”？
    29個人購房組合貸款的實施條件是什么？
    30申請個人購房組合貸款有什么主要規(guī)定？
    31中國人民銀行上海市分行制定的《上海市個人住房擔保組合貸款管理暫行規(guī)定》
    是如何明確辦理組合貸款的程序？
    32何為“個人住房擔保貸款”？
    33個人住房擔保貸款適用于什么范圍？
    34哪些人可以申請個人住房擔保貸款？
    35申辦個人住房擔保貸款須提供哪些資料？
    36對個人住房擔保貸款的貸款額度、貸款期限和利率有何規(guī)定？
    37辦理個人提供貸款需要哪些主要材料？
    38銀行對購房借款人要進行哪些審核？
    39購房借款人如何同貸款銀行簽訂合同？
    40如何辦理借款合同的公證？
    41如何辦理所購房屋的保險手續(xù)？
    42如何辦理償還貸款手續(xù)？
    43購買一套住房最多可以申請多少貸款額度？
   （四）住房交易中的價格與稅收
    1商品房的價格管理有哪些規(guī)定？
    2住宅的市場價如何組成？
    3住宅出售的標準價如何組成？
    4優(yōu)惠價房的售價如何形成？
    5何為房屋的單價及總價？
    6如何選擇購房的付款方式？
    7何為住房債券？
    8何為印花稅？如何確定？
    9上海市稅收有哪些附加？
    10個人出售自有房產(chǎn)應繳哪些稅？
    11逾期交房或交款的利息如何計算？
    12購房者在申請貸款的過程中，還要支付哪些其他費用？
    13房地產(chǎn)行業(yè)涉及哪些主要稅種？
    14什么是契稅？
    15契稅的納稅人是誰？
    16契稅的稅率如何計算？
    17申報交納契稅的程序如何進行？
    18第一次購買公有住房可免交契稅的條件是什么？
    19對用貸幣化安置款購置的房屋 是否要交納房地產(chǎn)契稅？
    20對有獎儲蓄中獎房屋須繳哪些稅收另有哪些規(guī)定？
   （五）商品房市場的交易
    1建設部最近要求開發(fā)商規(guī)范銷售行為的內容包括哪些方面？
    2市 區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心的職責和作用分別是什么？
    3商品房是如何分類的？
    4什么是業(yè)主及使用人？
    5業(yè)主與使用人的關系如何確認？
    6如何制定購房計劃和進行市場調查？
    7購買什么樣的房屋比較理想？
    8怎樣評判房屋的新舊成色？
    9哪些房屋是禁止買賣的？
    10何為房屋拍賣？
    11房屋拍賣的程序如何進行？
    12購房者如何參加拍賣售房？
    13平價住宅的出售對象為何人？
    14平價住宅的出售價格是如何組成的？
    15商品房買賣是否一定要用標準合同文本？
    16在簽訂標準合同文本時 還要注意哪些方面？
    17房產(chǎn)公司預售現(xiàn)售商品房時標準合同文本從何時開始使用？
    18如何確認在1996年4月1日之前或之后未使用標準合同文本的預售現(xiàn)售商品房合同的效力？
    19’97版商品房銷售合同何時頒布？何時起正式啟用？
    20’97版購房合同的主要內容有哪些？
    21政府推薦的房地產(chǎn)買賣合同其解釋權歸誰？
    22房地產(chǎn)買賣合同應當載明哪些主要內容？
    23購房人在購買住房時應當被告知哪些相關情況？
    24什么是房地產(chǎn)轉讓？
    25房地產(chǎn)轉讓主要包括哪些方式？
    26房地產(chǎn)轉讓合同的生效 過戶及房地產(chǎn)權利轉移的標志分別是什么？
    27房地產(chǎn)轉讓價格如何確定？
    28關于房地產(chǎn)權利轉移和風險責任轉移的日期有什么規(guī)定？
    29房屋轉讓時房屋的附屬設施共用部位如何轉讓？
    30 新建商品住宅出售單位是否可將住宅的共用部位設備或者公共設施的所有權使用權
    單獨轉讓？
    31若房地產(chǎn)轉讓人“一屋多售”的應承擔什么責任？
    32業(yè)主轉讓住有租戶的房屋怎么辦？
    33已簽預售合同的房屋建設工程能否轉讓？
    34轉讓預購商品房應當按什么程序進行？
    35上海市六種居民房屋交換形式的手續(xù)與程序如何辦理？
    36房屋轉讓時土地使用權是否轉讓？面積怎樣計算？
    37預購的商品房在辦理產(chǎn)權證前能否轉讓？
    38購買商品房后，購房人是否擁有房屋所占土地的所有權？
    39購買上海的存量房屋是否都要補辦土地使用權出讓手續(xù)和補交土地使用權出讓金？
    40什么是商品房的預售？
    41商品房預售須具備什么條件？
    42為什么要對商品房預售進行審核？
    43商品房預售合同包括哪些主要內容？
    44消費者簽訂商品房預售合同，應注意些什么？
    45簽訂商品房預售合同，應按照什么程序進行？
    46為什么商品房預售合同出售合同要合二為一？
    47如何處理預售商品房交付時建筑面積的增減？
    48商品房實測面積不準確的弊端能否解決？
    49商品房預售合同簽訂后如何辦理過戶手續(xù)？
    50消費者若想轉讓預購房，該怎么辦？
    51對未按時交房或未按時付款造成的違約責任該如何處理？
    52預購商品房未辦理合同登記的，該預購合同是否有效？
    53預購商品房前簽訂的預定書認購書有什么效力？
    54已購（售后）公房如何上市出售？
    55目前對舊公房出售在面積上有何規(guī)定？超出規(guī)定面積怎么處置？
    56商品房標出總價出售，到底好不好？
    57為什么一些房地產(chǎn)交易需經(jīng)估價程序？
    58在何種情況下購房者需經(jīng)房地產(chǎn)估價程序？
    59用作居住的住宅購買前要注意哪些事項？
    60將來的樓盤呈現(xiàn)什么樣的個性特征？
    61促成樓盤個性化的原因是什么？
    62房屋交易中的樓市共性體現(xiàn)在什么地方？
    63為什么“好房”（精品房 名品房）不易降價？
    64工薪階層購房有哪些決竅？
    65有哪些方法可以直接使舊房換新居？
    66為什么注重房產(chǎn)開發(fā)商的品牌是選購期房的重要標志之一？
    67房產(chǎn)開發(fā)商注重期房的品牌性從何處體現(xiàn)出來？
    68業(yè)主入住所購住宅前須辦理什么手續(xù)？
    69購買商品房后，辦理產(chǎn)權證的責任應由誰承擔？
    70商品房先租后售預租售后包租分別是怎么一回事？
    71如何辯別房產(chǎn)證書的真?zhèn)危?br />     72購買內銷房如何申辦藍印戶口？
    73購房者碰到房產(chǎn)糾紛應該請律師嗎？
    74為打房產(chǎn)官司而請律師時要做些什么準備工作？
    75夫妻雙方共有的房產(chǎn)有哪些？
    76夫妻雙方離婚時如何分割共有房屋？
    77發(fā)生預售房屋的官司有哪些情況？
    78房地產(chǎn)糾紛最容易發(fā)生在哪些環(huán)節(jié)和場合？
    79解決和預防房地產(chǎn)糾紛有哪些好辦法？
    80通過代理公司或營銷專業(yè)公司買房時 需要注意些什么？
    81何為商品住宅綜合保險？
    82何為“爛尾樓盤”？
    83用于保值增值的住宅在購買前要注意哪些事項？
    84如何選購寫字樓？
    85農(nóng)村宅基地上的房屋可以買賣嗎？
    86何為投資性置業(yè)？
    87為什么在滬上投資房地產(chǎn)市場很難？
    88對房地產(chǎn)廣告宣傳的真實性有什么要求？
    89消費者如何獲得房源信息？
    90電腦網(wǎng)絡如何進入房市交易？
    91附：港臺及大陸有關房地產(chǎn)交易常用名詞對照
   （六）房屋動拆遷置換租賃市場的交易
    1上海市危棚簡屋改造地塊居住房屋拆遷如何補償安置？
    2《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》對人口計算和安置如何規(guī)定？
    3上海市六類等級地段怎樣劃分？
    4哪三種類型的動拆遷居民通過貨幣化安置得益最多？
    5貨幣化分房和貨幣化安置方案有何區(qū)別？
    6住宅貨幣化分配的最根本實質是什么？
    7住宅貨幣化如何進行分配？
    8變投資為工資的貨幣化分房到底有什么優(yōu)點？
    9何為房屋差價置換其主要形式有哪些？
    10房屋差價置換目前存在的主要問題是什么？
    11房屋差價置換中的舊房評估如何體現(xiàn)公平和公正？
    12房屋置換操作如何進行？
    13差價換房收費有哪些規(guī)定？
    14售后公有住宅出租的原則是什么？
    15售后公有住宅如何辦理出租手續(xù)？
    16租賃使用權全獨用新公房可以分戶嗎？
    17售后公房再出售的前提是什么？
    18如何為售后公房的居民改善居住條件？
    19購買售后公房，為什么要多長一個心眼？
    20售后公房再出售的稅費包括哪些？
    21今后房租改革如何進行？
    22何為房屋租賃？
    23房屋出租必須具備哪些條件？
    24房屋租賃登記備案、應提交哪些文件？
    25市區(qū)房地產(chǎn)管理部門對管理房屋租賃登記備案工作如何分工？
    26房屋租賃合同應包括哪些條款？
    27租賃當事人各有哪些權利和義務？
    28在什么情況下租賃當事人可以變更或解除合同？
    29在什么情況下出租人有權終止租賃合同？
    30私房租賃期滿如承租人不搬遷如何處理？
    31對續(xù)租房屋有什么規(guī)定？
    32房屋租賃期限內房屋產(chǎn)權轉移或租賃雙方中一方死亡之時租賃合同如何履約？
    33《房屋租賃證》有效期最長為幾年？
    34租賃房屋是否允許收取押金？
    35劃撥土地建造的房屋出租有什么規(guī)定？
    36非外銷批租地塊上的房屋如何辦理涉外租賃？
    37外銷房的先租后售是怎么一回事？
    38房產(chǎn)開發(fā)公司承租人和購房者在外銷房的先租后售時要注意哪些環(huán)節(jié)？
    39農(nóng)村城鎮(zhèn)私有房屋出租的租賃稅費如何計征？
    40平價房租賃市場的建立有何好處？
    41什么是存量房屋買賣？
    42四級地段空置商品住宅的平均售價是多少？
    43上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心對房地產(chǎn)交易登記租賃服務時限如何確定？
    44《公房租賃憑證》中記載的居住面積怎樣換算成建筑面積？
    45房地產(chǎn)其他權利登記備案，須提交哪些材料？
    46房屋倒塌拆除滅失登記須提交哪些材料？
    47擴建改建房地產(chǎn)登記須提交哪些材料？
    48房地產(chǎn)繼承變更登記須提交哪些材料？
   （七）住宅交付使用的界定
    1推行“新建住宅質量保證書”制度有何作用？
    2按照國家規(guī)定，商品房出售后售房單位還要盡哪些義務？
    3新建房屋轉讓的保修責任如何確定？
    4買了商品房后購房者根據(jù)什么對住宅進行驗收？
    5房屋接管驗收有哪些標準規(guī)范？
    6房屋接管驗收中質量和使用功能檢驗的基本內容有哪些？
    7房屋工程質量存在的通病有哪些？
    8新建住宅交付使用必須達到哪些要求？
    9住宅小區(qū)對公建設施配套有什么要求？
    10無《住宅交付使用許可證》的新建住宅將受什么限制？
    11擅自交付使用新建住宅，將承擔什么責任？
    12在房屋接管驗收中對質量問題如何處理？
    13對于隱蔽工程在日后顯露的質量問題如何處理？
    14哪些地方是住宅的共用部位？
    15哪些設備是住宅的共用設備？
    16哪些設施是住宅的公共設施？
    17業(yè)主或使用人在使用共用部位設備和公共設施時應注意什么？
    18什么是住宅的自用部位和自用設備？
    19業(yè)主或使用人在使用自用部位和自用設備時應注意什么？
    20異產(chǎn)毗連房屋的使用及維修職責如何劃分？
    21外墻滲水的商品房是否可以退調？
    22房屋的傾斜由何引起？傾斜有標準嗎？
    23安全功能配套的商品住宅或小區(qū)包括哪些范圍？
    24對安全功能不配套的商品住宅房政府有關部門有無制裁規(guī)定？
    25住宅售后維修發(fā)生糾紛，一般該如何處理？
    26舊公房售后管理與物業(yè)管理是一回事嗎？
   （八）住房的業(yè)主與物業(yè)公司
    1物業(yè)管理資質等級如何確定？
    2什么是前期物業(yè)管理？有什么規(guī)定？
    3前期物業(yè)管理有何必要性？
    4物業(yè)管理和服務至少應包括哪些內容？
    5物業(yè)管理五大基本服務功能是什么？
    6現(xiàn)行上海市各區(qū)縣商品住宅物業(yè)管理公司服務收費的中準價及浮動幅度的執(zhí)行情況如何？
    7物業(yè)管理服務費可以預收幾個月？
    8若業(yè)主或使用人未按時交納物業(yè)管理費如何處罰？
    9業(yè)主委員會如何成立？程序如何？
    10住宅區(qū)內的業(yè)主委員會應如何規(guī)范運作？
    11為什么要訂立業(yè)主公約？
    12“業(yè)主公約”有什么效力？
    13在還未訂立“業(yè)主公約”的前期物業(yè)管理階段 怎么辦？
    14業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間是一種什么關系？
    15業(yè)主辦理入戶時，應向物業(yè)管理企業(yè)交納哪些費用？還應注意哪些問題？
    16物業(yè)管理收費包括哪些項目？
    17物業(yè)管理公共性服務收費的費用由哪幾部分構成？
    18物業(yè)管理服務收費是否實行同一標準？
    19物業(yè)的報修和維修如何進行？
    20公有住宅出售的維修基金主要用于何處？
    21維修基金如何管理？如何增值？
    22何為“住宅使用說明書”？
    23業(yè)主使用人在對物業(yè)的使用中，哪些行為屬法律禁止的行為？并承擔何種責任？
    24對于改變住宅使用性質 有什么規(guī)定？
    25對于占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路場地有什么規(guī)定？
    26對于利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施有什么規(guī)定？
    27物業(yè)管理企業(yè)應當如何對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督？
    28物業(yè)維修基金如何設立？
    29物業(yè)維修基金如何使用？
    30物業(yè)維修更新費用的承擔，有什么規(guī)定？
    31住宅的共有部位共有設備維修時相鄰業(yè)主使用人應如何配合？
    2如何考慮客廳的家庭影院？
    3家庭影院如何組合？
    4什么是家庭影院SRS技術？
    5九畫面畫中畫彩色電視有何特點？
    6超大屏幕背投影電視有何特點？
    7配音響為什么應先挑銷售商？
    8什么是杜比環(huán)繞立體聲？
    9什么樣的擴音機配什么樣的音箱效果會最好？
    10家用電器的放置有何技巧？
    11如何選擇一個好的網(wǎng)絡供應商？
    12什么樣的取暖器適合家庭使用？
    13安裝浴霸電暖器有何要求？
    14如何選購安裝和使用熱水器？
    15“小浴神”10升熱水器有何特點？
    16什么是“雪中寶型”太陽能熱水器？
    17為什么要清洗和保養(yǎng)熱水器？
    18燈泡“家族”有何新成員？
    19安裝燈具有何要求？
    20燈具如何保養(yǎng)？
    21安裝空調有何基本要求？
    22現(xiàn)代電子床有何特點？
    23什么是“聞其聲見其人”的門鈴？