物業(yè)經(jīng)理：日常管理·秩序管理·清潔保養(yǎng)·車(chē)輛管理

導(dǎo)讀　物業(yè)管理認(rèn)知 1
◆  第一章　物業(yè)管理體系建設(shè)  ◆
物業(yè)管理體系是指物業(yè)管理處對(duì)其組織結(jié)構(gòu)、職能分工、規(guī)章制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制等方面進(jìn)行的系統(tǒng)化安排。一個(gè)完善的物業(yè)管理體系可以提高物業(yè)管理的效率和質(zhì)量，提高物業(yè)管理處的競(jìng)爭(zhēng)力和信譽(yù)，提升業(yè)戶的滿意度和忠誠(chéng)度。
第一節(jié)  組建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì) 5
一、設(shè)置組織結(jié)構(gòu) 5
范本　××物業(yè)管理處組織結(jié)構(gòu) 7
二、明確職責(zé)分工 7
三、編制崗位說(shuō)明書(shū) 8
【實(shí)戰(zhàn)工具01】崗位說(shuō)明書(shū)模板 9
范本　××物業(yè)管理公司××管理處崗位說(shuō)明書(shū) 10
第二節(jié)  制定物業(yè)管理制度 18
一、制定物業(yè)管理制度的基本原則 19
二、物業(yè)管理制度的類(lèi)型 19
三、制定物業(yè)管理制度的流程 20
四、物業(yè)管理制度的實(shí)施 21
第三節(jié)  建立質(zhì)量管理機(jī)制 24
一、建立完善的質(zhì)量管理體系 24
二、加強(qiáng)質(zhì)量管理人員的培訓(xùn)和考核 25
三、實(shí)施全面的質(zhì)量檢查和評(píng)價(jià) 25
四、建立有效的質(zhì)量反饋和投訴機(jī)制 25
五、開(kāi)展多樣化的質(zhì)量提升活動(dòng) 26
六、注重質(zhì)量文化的塑造和傳播 26
◆  第二章　人力資源管理  ◆
物業(yè)行業(yè)是一個(gè)人力密集型行業(yè)，人力資源管理對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自優(yōu)秀的員工團(tuán)隊(duì)，而人力資源管理是確保員工能夠發(fā)揮最大潛力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
第一節(jié)  員工招聘管理 29
一、招聘的條件 29
二、招聘的方式 30
三、招聘的渠道 30
四、招聘面試 31
第二節(jié)  員工培訓(xùn)管理 31
一、新員工培訓(xùn) 32
二、在職培訓(xùn) 32
范本　××物業(yè)公司員工培訓(xùn)內(nèi)容 34
三、培訓(xùn)考核 42
四、培訓(xùn)成果轉(zhuǎn)化 42
第三節(jié)  員工績(jī)效考核 43
一、績(jī)效考核的方法 43
范本　××物業(yè)公司員工績(jī)效考核表 44
二、績(jī)效考核結(jié)果的反饋 58
三、績(jī)效考核結(jié)果的運(yùn)用 59
◆  第三章　日常服務(wù)管理  ◆
物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)型企業(yè)，在其經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的過(guò)程中，都應(yīng)以業(yè)戶滿意為導(dǎo)向，時(shí)刻站在業(yè)戶的角度，為業(yè)戶提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，最終使業(yè)戶滿意，從而與業(yè)戶建立長(zhǎng)久良好的關(guān)系。因此，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)做好日常服務(wù)管理工作。
第一節(jié)  裝修管理 62
一、裝修管理流程 62
二、裝修申請(qǐng)與審批 63
【實(shí)戰(zhàn)工具02】房屋裝修申請(qǐng)表 63
三、施工時(shí)間的管理 64
四、裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查 65
五、裝修驗(yàn)收 68
【實(shí)戰(zhàn)工具03】裝修竣工驗(yàn)收表 69
六、對(duì)違規(guī)裝修的處理 69
第二節(jié)  物業(yè)費(fèi)用管理 72
一、物業(yè)費(fèi)用的收取原則 72
二、物業(yè)費(fèi)用的催交 72
【實(shí)戰(zhàn)工具04】催款通知單 73
三、物業(yè)費(fèi)用的公示 73
【實(shí)戰(zhàn)工具05】公共收益收支情況公示表 75
四、收費(fèi)難的應(yīng)對(duì)措施 76
五、多渠道在線收費(fèi) 79
第三節(jié)  服務(wù)質(zhì)量管理 80
一、加強(qiáng)服務(wù)培訓(xùn) 80
二、樹(shù)立服務(wù)理念 81
三、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí) 83
四、規(guī)范服務(wù)行為 84
五、創(chuàng)新服務(wù)手段 85
◆  第四章　物業(yè)安全管理  ◆
安全管理在整個(gè)社會(huì)中具有重要的地位和意義，是各種社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和保障。在物業(yè)管理活動(dòng)中，安全管理不僅關(guān)系著業(yè)戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，還保障了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)作。
第一節(jié)  區(qū)域出入管控 88
一、區(qū)域出入管控要求 88
二、人員出入管控 91
【實(shí)戰(zhàn)工具06】來(lái)訪登記表 92
三、物品出入管控 92
【實(shí)戰(zhàn)工具07】放行通知單 93
第二節(jié)  治安巡邏管理 94
一、制定完備的巡邏路線和時(shí)間 94
范本　物業(yè)巡邏路線與時(shí)間的制定 95
二、配置必要的通信器材和裝備 96
三、合理科學(xué)地配置和使用巡邏力量 96
四、提高巡邏人員的業(yè)務(wù)能力和防范意識(shí) 96
五、加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門(mén)的聯(lián)系 96
六、做好交接班管理工作 97
【實(shí)戰(zhàn)工具08】秩序維護(hù)員值班記錄表 97
七、執(zhí)行巡邏記錄制度 98
【實(shí)戰(zhàn)工具09】小區(qū)巡邏記錄表 98
八、執(zhí)行情況報(bào)告制度 99
九、嚴(yán)格轄區(qū)查崗制度 99
十、制訂工作規(guī)程 100
第三節(jié)  高空墜物、拋物管理 100
一、高空墜物管理 100
二、高空拋物管理 101
三、高空墜物、拋物監(jiān)測(cè)預(yù)警 103
第四節(jié)  消防安全管理 104
一、建立消防管理機(jī)制 104
范本　××物業(yè)公司消防組織結(jié)構(gòu)圖 105
范本　××物業(yè)公司滅火組織結(jié)構(gòu) 106
二、建立智能消防系統(tǒng) 106
三、配置消防器材設(shè)備 108
四、消防安全宣傳與培訓(xùn) 108
五、開(kāi)展消防安全檢查 109
【實(shí)戰(zhàn)工具10】防火巡查記錄表 110
◆  第五章　停車(chē)服務(wù)管理  ◆
如今，各個(gè)物業(yè)小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量日益增多，為做好車(chē)輛管理，提供安全有序的車(chē)輛停放服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)車(chē)輛管理實(shí)際情況做好人員安排，同時(shí)利用云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)小區(qū)的停車(chē)管理。
第一節(jié)  智能停車(chē)場(chǎng)建設(shè) 113
一、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 113
二、無(wú)人值守停車(chē)系統(tǒng) 115
三、車(chē)位引導(dǎo)系統(tǒng) 117
第二節(jié)  停車(chē)場(chǎng)安防管理 118
一、完善車(chē)位規(guī)劃設(shè)計(jì) 118
二、建立車(chē)位使用制度 118
三、做好安全措施 119
四、嚴(yán)格控制進(jìn)出車(chē)輛 119
五、進(jìn)行車(chē)輛檢查、巡視 119
【實(shí)戰(zhàn)工具11】停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛狀況登記表 120
六、車(chē)輛停放須符合消防安全管理要求 120
第三節(jié)  停車(chē)場(chǎng)應(yīng)急管理 120
一、停電應(yīng)變措施 120
二、收款系統(tǒng)故障應(yīng)變措施 121
三、火警應(yīng)變措施 121
四、斗毆等暴力事件應(yīng)變措施 121
五、盜竊或破壞事件應(yīng)變措施 122
六、醉酒者應(yīng)變措施 122
七、車(chē)輛碰撞應(yīng)變措施 122
八、車(chē)主失卡、卡損毀應(yīng)變措施 122
九、車(chē)道堵塞應(yīng)變措施 123
十、電梯故障應(yīng)變措施 123
◆  第六章　物業(yè)環(huán)境管理  ◆
良好的環(huán)境不但可以體現(xiàn)物業(yè)區(qū)域的整潔，也是物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。物業(yè)環(huán)境管理是延長(zhǎng)設(shè)備、建筑物壽命的主要手段，能使物業(yè)保值升值。因此，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)做好轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境管理工作。
第一節(jié)  物業(yè)保潔管理 126
一、明確保潔范圍 126
二、確定保潔管理目標(biāo) 127
范本　××物業(yè)管理處針對(duì)××項(xiàng)目的保潔管理目標(biāo) 128
三、制訂保潔管理規(guī)劃 132
范本　××物業(yè)管理處年度保潔工作計(jì)劃 133
四、制定保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 134
范本　××物業(yè)管理處小區(qū)保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 135
五、做好保潔質(zhì)量檢查 137
第二節(jié)  物業(yè)綠化管理 138
一、綠化管理的內(nèi)容 138
二、綠化管理的方法 139
【實(shí)戰(zhàn)工具12】綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)記錄 140
三、加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳 140
四、加強(qiáng)綠化監(jiān)督檢查 141
【實(shí)戰(zhàn)工具13】綠化現(xiàn)場(chǎng)工作周記錄表 141
◆  第七章　設(shè)施設(shè)備管理  ◆
物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)功能正常發(fā)揮的有力保證，也是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)理應(yīng)運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，提高它們的使用率和完好率。
第一節(jié)  設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理 146
一、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃 146
二、配備合格的運(yùn)行管理人員 146
【實(shí)戰(zhàn)工具14】運(yùn)行管理人員責(zé)任分工表 147
三、提供良好的運(yùn)行環(huán)境 147
四、建立健全必要的規(guī)章制度 147
五、做好設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理 147
六、購(gòu)買(mǎi)合適的商業(yè)保險(xiǎn) 149
第二節(jié)  設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理 149
一、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 150
【實(shí)戰(zhàn)工具15】設(shè)施設(shè)備巡視簽到表 151
二、設(shè)施設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修 152
三、設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修 152
【實(shí)戰(zhàn)工具16】報(bào)修單 154
第三節(jié)  房屋日常養(yǎng)護(hù)管理 155
一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的原則 155
二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類(lèi)型 155
三、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 157
四、房屋日常養(yǎng)護(hù)的程序 162
【實(shí)戰(zhàn)工具17】房屋中（大）修工程計(jì)劃表 163
◆  第八章　業(yè)戶關(guān)系管理  ◆
物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)型企業(yè)，提供服務(wù)商品，其客戶就是業(yè)戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的過(guò)程中，不可避免會(huì)與業(yè)戶產(chǎn)生極其復(fù)雜的關(guān)系。因此，實(shí)施客戶關(guān)系管理對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著至關(guān)重要的意義。
第一節(jié)  業(yè)戶投訴處理 166
一、投訴處理宗旨 166
二、投訴處理原則 166
三、投訴處理要領(lǐng) 166
四、投訴處理流程 167
【實(shí)戰(zhàn)工具18】業(yè)戶投訴處理表 168
五、投訴回訪 169
六、投訴信息的公布與上報(bào) 170
七、投訴的統(tǒng)計(jì)分析 171
第二節(jié)  業(yè)戶意見(jiàn)征詢 172
一、意見(jiàn)征詢策劃 173
【實(shí)戰(zhàn)工具19】業(yè)戶意見(jiàn)征詢表 173
【實(shí)戰(zhàn)工具20】業(yè)戶意見(jiàn)征詢表發(fā)放、回收情況一覽表 174
業(yè)戶意見(jiàn)征詢表發(fā)放率、回收率一覽表 174
二、發(fā)出意見(jiàn)征詢通知 175
范本　關(guān)于進(jìn)行小區(qū)物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征詢的通知 175
三、發(fā)放意見(jiàn)征詢表 175
四、回收意見(jiàn)征詢表 176
五、統(tǒng)計(jì)、整理意見(jiàn)征詢表 176
【實(shí)戰(zhàn)工具21】業(yè)戶意見(jiàn)征詢情況統(tǒng)計(jì)表 177
六、公布意見(jiàn)征詢結(jié)果 177
七、問(wèn)題整改和回復(fù) 178
第三節(jié)  業(yè)戶滿意度調(diào)查 178
一、確定調(diào)查內(nèi)容 178
二、發(fā)布調(diào)查通知 179
范本　關(guān)于業(yè)戶滿意度調(diào)查的通知 179
三、設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷 179
范本　業(yè)戶滿意度調(diào)查問(wèn)卷 180
四、發(fā)放和收集問(wèn)卷 182
五、結(jié)果統(tǒng)計(jì)與分析 182
【實(shí)戰(zhàn)工具22】業(yè)戶滿意率統(tǒng)計(jì)表 183
六、公示和改進(jìn) 183
范本　致小區(qū)業(yè)戶的一封信—關(guān)于業(yè)戶滿意度調(diào)查反映的問(wèn)題處理回復(fù) 184
第四節(jié)  業(yè)戶走訪與回訪 185
一、回訪的方式 185
二、回訪的內(nèi)容 186
【實(shí)戰(zhàn)工具23】回訪記錄表 186
三、上門(mén)走訪的安排 188
◆  第九章　物業(yè)成本管理  ◆
隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了微利時(shí)代，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想要獲得更多的發(fā)展空間，提升企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，就必須從加強(qiáng)企業(yè)成本控制方面入手。只有實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制，才能提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，也才能使企業(yè)在市場(chǎng)上占有一席之地。
第一節(jié)  防人員流失，降人力成本 191
一、人員流失的成本 191
二、人員流失的原因 192
三、人員流失的防范對(duì)策 194
第二節(jié)  控制消耗，降物料成本 196
一、建立嚴(yán)格的物料消耗控制制度 196
【實(shí)戰(zhàn)工具24】物料領(lǐng)用登記表 198
【實(shí)戰(zhàn)工具25】機(jī)具（設(shè)備）報(bào)廢申請(qǐng)單 199
二、制訂年度物料消耗計(jì)劃 199
三、對(duì)養(yǎng)護(hù)管理項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān) 200
第三節(jié)  節(jié)能減碳，降能耗成本 200
一、改造設(shè)備，提高物業(yè)管理的科技含量 200
二、加強(qiáng)管理，增強(qiáng)員工節(jié)能降耗主動(dòng)性 201
三、鼓勵(lì)參與，增強(qiáng)業(yè)戶節(jié)能降耗意識(shí) 202
四、宣傳推廣，傳播節(jié)能低碳理念 202
五、踐行理念，建設(shè)綠色生態(tài)物業(yè) 202