房地產(chǎn)企業(yè)全程會計核算與稅務(wù)處理（第六版）

第一章 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理概述
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型與主要業(yè)務(wù)
二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要特征
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要流程
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算制度的演進
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度形成的準備階段
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度實施階段
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施統(tǒng)一會計制度階段
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會計準則》階段
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財稅管理特征及“金稅三期”、智慧稅務(wù)的影響
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財稅管理特征
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作總覽與繳納的主要稅種
三、“金稅三期”上線的影響、“金稅四期”特征及稅務(wù)稽查重點
四、深化稅收征管改革措施與智慧稅務(wù)建設(shè)
五、國地稅合并對房地產(chǎn)企業(yè)及政府行為的影響
第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目設(shè)置及核算內(nèi)容
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目設(shè)置
二、主要會計科目的核算內(nèi)容
三、收入準則新增會計科目及其具體核算
四、收入準則在建筑工程合同中的應(yīng)用

第二章 企業(yè)設(shè)立階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 企業(yè)設(shè)立條件
一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的法律要求
二、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立要求
三、項目資本金的要求
第二節(jié) 企業(yè)設(shè)立階段的會計核算
一、會計科目的設(shè)置
二、注冊資本的核算
第三節(jié) 企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)處理
一、企業(yè)設(shè)立階段的納稅計算
二、不同出資方式的稅務(wù)處理
三、分支機構(gòu)設(shè)立的稅務(wù)處理
第四節(jié) 籌辦期的界定與開辦費的處理
一、籌辦期的概念
二、開辦費的開支范圍
三、開辦費的會計核算
四、開辦費的稅務(wù)處理

第三章 取得土地使用權(quán)階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 我國土地制度概述
一、土地所有制
二、土地管理的基本制度
三、土地的承包經(jīng)營
四、土地征收和建設(shè)用地供應(yīng)制度
五、土地供應(yīng)的程序
六、二級市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定
第二節(jié) 取得土地使用權(quán)的途徑
一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)
二、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)
三、以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)
第三節(jié) 取得土地使用權(quán)階段的稅務(wù)處理
一、契 稅
二、耕地占用稅
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
四、印花稅
五、個人所得稅
六、土地增值稅
第四節(jié) 取得土地使用權(quán)階段的會計核算
一、一般企業(yè)取得土地使用權(quán)的會計處理
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用土地使用權(quán)的會計處理
第五節(jié) 拆遷補償費的會計核算與稅務(wù)處理
一、拆遷補償?shù)男问?br />二、拆遷補償費的會計核算
三、拆遷補償費的稅務(wù)處理
四、搬遷補償費的會計核算與稅務(wù)處理

第四章 開發(fā)建設(shè)階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述
一、項目策劃設(shè)計環(huán)節(jié)
二、項目準備環(huán)節(jié)
三、項目施工環(huán)節(jié)
四、項目竣工驗收環(huán)節(jié)
第二節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段的會計核算與稅務(wù)處理
一、開發(fā)建設(shè)階段涉及的主要稅種
二、開發(fā)建設(shè)階段不同承包方式下的會計處理
第三節(jié) BT、BOT、TOT、TBT和PPP模式的項目概述
一、BT項目
二、BOT項目
三、TOT項目
四、TBT項目
五、PPP項目

第五章 開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)
第一節(jié) 開發(fā)成本核算概述
一、成本核算的基本程序
二、確定成本核算對象
三、劃分成本核算項目
四、成本核算對象和成本項目之間的關(guān)系
第二節(jié) 期間費用核算概述
一、費用的特點
二、費用確認的原則
三、費用確認的方法
四、費用的核算內(nèi)容
第三節(jié) 成本費用核算的會計科目設(shè)置
一、開發(fā)成本
二、開發(fā)間接費用
三、開發(fā)產(chǎn)品
四、管理費用
五、銷售費用
六、財務(wù)費用
第四節(jié) 成本歸集、分配的會計處理
一、成本分配方法
二、成本分配方法對土地增值稅的影響及示例
三、各種成本費用的歸集與分配
第五節(jié) 公共配套設(shè)施費的會計核算
一、公共配套設(shè)施成本對象的確定
二、公共配套設(shè)施的成本核算對象
三、公共配套設(shè)施費的會計核算
四、預提公共配套設(shè)施費的會計核算
第六節(jié) 土地開發(fā)成本與代建工程成本的會計核算
一、土地開發(fā)成本的會計核算
二、代建工程成本的會計核算
第七節(jié) 開發(fā)完工產(chǎn)品成本的核算與結(jié)轉(zhuǎn)
一、開發(fā)產(chǎn)品總成本的核算
二、完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)
三、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

第六章 銷售(預售) 階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 銷售(預售)階段業(yè)務(wù)概述
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
二、商品房銷售
三、精裝修房銷售
四、其他建筑物銷售
五、代建工程
六、其他業(yè)務(wù)
七、稅收籌劃案例
第二節(jié) 銷售(預售)房款的會計核算
一、會員費、誠意金的會計核算
二、銷售定金的會計核算
三、按揭保證金的會計核算
四、預售房款的會計核算
五、銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算
六、代收款項的會計核算與稅務(wù)處理
第三節(jié) 商品房銷售收入的會計核算與稅務(wù)處理
一、收入的會計確認與計量
二、稅法關(guān)于收入的確認與計量的規(guī)定
三、房地產(chǎn)銷售收入的會計核算與稅務(wù)處理
四、商品房面積差的會計核算與稅務(wù)處理
五、拆遷還房的會計核算與稅務(wù)處理
六、委托代銷收入的會計核算
七、銷售退回的會計核算與稅務(wù)處理
八、售后回購房屋收入的會計核算與稅務(wù)處理
九、稅收籌劃案例
第四節(jié) 商品房銷售成本的會計核算與稅務(wù)處理
一、開發(fā)產(chǎn)品的會計核算與稅務(wù)處理
二、開發(fā)產(chǎn)品銷售時的會計核算與稅務(wù)處理
三、成本差異的會計核算與稅務(wù)處理

第七章 自持物業(yè)階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 出租物業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理
一、出租物業(yè)的初始計量
二、出租物業(yè)收入的會計核算與稅務(wù)處理
三、出租物業(yè)后續(xù)支出的會計核算
四、出租物業(yè)后續(xù)計量的會計核算
五、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計核算
六、投資性房地產(chǎn)處置的會計核算
第二節(jié) 自營物業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理
一、自營物業(yè)的初始計量與稅務(wù)處理
二、自營物業(yè)后續(xù)支出的會計核算與稅務(wù)處理
三、自營物業(yè)處置的會計核算與稅務(wù)處理
四、自營物業(yè)對外投資的稅務(wù)處理

第八章 納稅活動的會計核算
第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅制
一、納稅人
二、征稅范圍
三、稅率和征收率
四、應(yīng)納稅額的計算
五、征收管理
六、稅收優(yōu)惠與發(fā)票開具規(guī)定
第二節(jié) 增值稅的會計核算
一、增值稅核算的會計科目設(shè)置
二、營改增后的會計處理
三、營改增后進項稅額允許抵扣部分的計算焦點問題
四、營改增后不得抵扣進項稅額與可抵扣進項稅額的轉(zhuǎn)化問題
第三節(jié) 增值稅會計核算案例解析
一、一般納稅人的會計核算與稅務(wù)處理綜合案例
二、小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)的會計核算綜合案例
三、銷售不動產(chǎn)的納稅計算與會計處理綜合案例
四、房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅核算與納稅申報綜合案例
五、營改增后開發(fā)項目的稅負測算綜合案例
第四節(jié) 城市維護建設(shè)稅及教育費附加的會計核算和稅務(wù)處理
一、城市維護建設(shè)稅的會計核算和稅務(wù)處理
二、教育費附加的會計核算和稅務(wù)處理
第五節(jié) 土地增值稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、土地增值稅的會計核算
二、土地增值稅的稅務(wù)處理
第六節(jié) 房產(chǎn)稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、房產(chǎn)稅的稅務(wù)處理
二、房產(chǎn)稅核算的會計科目設(shè)置
三、房產(chǎn)稅的會計核算
第七節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理
二、城鎮(zhèn)土地使用稅核算的會計科目設(shè)置
三、城鎮(zhèn)土地使用稅的會計核算
第八節(jié) 契稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、契稅的稅務(wù)處理
二、契稅的會計核算
第九節(jié) 耕地占用稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、耕地占用稅的稅務(wù)處理
二、耕地占用稅的會計核算
第十節(jié) 印花稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、印花稅的稅務(wù)處理
二、證券交易印花稅
三、印花稅的會計處理

第九章 土地增值稅清算的會計核算
第一節(jié) 土地增值稅清算及清算時點
一、土地增值稅清算對象的選擇
二、土地增值稅清算的時點
第二節(jié) 土地增值稅清算收入的確認與核算
一、已全額開具商品房銷售發(fā)票的收入確認
二、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的收入確認
三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移視同銷售收入實現(xiàn)的規(guī)定
四、土地出讓金返還收入的確認
五、售后返租業(yè)務(wù)中轉(zhuǎn)讓收入的確認
六、營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入的確認
第三節(jié) 土地增值稅清算成本的確認
一、計算增值額的扣除項目
二、土地增值稅與企業(yè)所得稅稅前扣除項目差異分析
第四節(jié) 土地增值稅清算疑難問題分析
一、地下附屬設(shè)施征稅范圍界定不夠明晰問題及對策
二、計算增值額的利息扣除分攤規(guī)定不夠細化問題及對策
三、與普通住宅相關(guān)的混合型或綜合性房地產(chǎn)分別核算增值額存在的問題及對策
第五節(jié) 土地增值稅清算綜合案例
一、土地增值稅清算應(yīng)提供的資料
二、房地產(chǎn)公司及清算項目基本情況
三、扣除項目金額稅務(wù)審核情況
四、“御筑苑一期”開發(fā)成本的計算
五、“御筑苑一期”房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算
六、“御筑苑一期”與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加的計算
七、“御筑苑一期”開發(fā)成本加計扣除計算
八、“御筑苑一期”土地增值稅預繳
九、“御筑苑一期”土地增值稅清算申報表的填列
十、“御筑苑一期”土地增值稅清算結(jié)論

第十章 利潤形成及分配階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 利潤形成的會計核算與稅務(wù)處理
一、利潤的構(gòu)成
二、利得與損失的會計核算
三、利潤形成的會計核算
第二節(jié) 利潤分配的會計核算與稅務(wù)處理
一、利潤分配的流程
二、利潤分配的會計核算
三、利潤分配的稅務(wù)處理
第三節(jié) 企業(yè)所得稅的會計核算
一、會計利潤與應(yīng)稅利潤
二、永久性差異與暫時性差異
三、遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債的確認
四、所得稅費用的確認與計量
五、企業(yè)所得稅的會計核算程序與方法

第十一章 企業(yè)所得稅的預繳與匯算清繳
第一節(jié) 企業(yè)所得稅的預繳與匯算清繳概述
一、企業(yè)所得稅的預繳
二、企業(yè)所得稅的匯算清繳
第二節(jié) 企業(yè)所得稅匯算清繳的納稅調(diào)整
一、納稅調(diào)整項目
二、企業(yè)所得稅申報表及納稅調(diào)整項目的填報

第十二章 房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 企業(yè)分立的會計核算與稅務(wù)處理
一、企業(yè)分立的類型
二、企業(yè)分立的特點
三、企業(yè)分立的會計處理
四、企業(yè)分立的稅務(wù)處理
第二節(jié) 企業(yè)合并的會計核算與稅務(wù)處理
一、企業(yè)合并的特征
二、企業(yè)合并的稅務(wù)處理
第三節(jié) 在建項目轉(zhuǎn)讓的實施路徑與稅務(wù)處理
一、在建工程及其轉(zhuǎn)讓的概念
二、在建工程轉(zhuǎn)讓的前提條件
三、在建工程轉(zhuǎn)讓的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計
四、在建工程轉(zhuǎn)讓流程
五、在建工程轉(zhuǎn)讓涉稅分析
第四節(jié) 南海瓊島椰風房地產(chǎn)公司資產(chǎn)重組稅務(wù)案例
一、公司概況
二、瓊島椰風資產(chǎn)重組的目標
三、瓊島椰風資產(chǎn)重組方案
第五節(jié) 東海鼎盛房地產(chǎn)公司資產(chǎn)重組及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)稅務(wù)報告
一、東海鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)公司及項目概況
二、東海鼎盛開展資產(chǎn)重組的目標取向
三、東海鼎盛酒店資產(chǎn)的重組方案比較
四、酒店資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的操作流程與控制要點

第十三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目稅負測算與盈利預測實戰(zhàn)案例
一、古韻山河項目背景資料
二、增值稅及相關(guān)稅金計算
三、土地增值稅及項目盈利預測
附 錄 相關(guān)法規(guī)文件