房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與法律

　　財稅政策法律是我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控賴以依靠的重要手段之一。財稅政策法律在調(diào)控過程發(fā)揮了積極的作用，但在抑制房價上漲方面的效能卻沒有得到體現(xiàn)。除現(xiàn)有的財稅政策法律沒有得到很好的執(zhí)行外，財稅調(diào)節(jié)功能被夸大了。許多稅種的出臺與控制房價的目標背道而馳。要有效發(fā)揮財稅政策法律在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的效果，必須明確各級政府的財稅權(quán)限，公開論證新稅種的正負效應(yīng)，在加稅的同時，進行必要的減稅。貨幣政策對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有決定性的影響。2009年貨幣的大量供應(yīng)成了房價瘋漲的推手。研究表明，房價高低與貨幣供應(yīng)量的多少有相關(guān)性。我國多年的寬松貨幣政策使巨額資金流人樓市，使房地產(chǎn)市場對銀行資金產(chǎn)生依賴。一旦銀行資金收緊，許多房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展都會受到影響，反過來，這又將威脅到銀行資金的安全。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控要取得實際效果，房地產(chǎn)市場的貨幣政策應(yīng)保持連貫性，同時與其他調(diào)控政策相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控涉及的面很廣，任何一方的不當或錯誤都會影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實際效果。本書從縱向和橫向兩個方面對我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策法律作了詳盡的研究。一方面以時間為線索，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策法律進行縱向思考。我國房價從2003年開始上漲，由此引起了管理層的關(guān)注，相應(yīng)的調(diào)控政策法律也相繼出臺，同時，本書也以2003年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策法律為樣本，分析了相關(guān)政策法律的出臺背景、存在的問題、對房地產(chǎn)市場的影響及相關(guān)的改正建議。另一方面以管理部門為線索，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進行橫向思考，比較分析各部門之間房地產(chǎn)調(diào)控政策法律的矛盾與沖突，找出其原因，提供自己的意見。最后，本書建議相關(guān)部門，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，決不能以調(diào)控為名干預(yù)市場經(jīng)濟的發(fā)展，房價的上漲不是市場化的惡果，而是市場化還不夠深化及政府缺位的結(jié)果，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策法律必須作出調(diào)整，否則，中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控難以取得理想效果。本書共五章，第一章為房地產(chǎn)市場調(diào)控主體研究。根據(jù)中央政府、地方政府各自的職責，重點研究中央與地方在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的利益博弈，各自應(yīng)負的責任。由于房地產(chǎn)調(diào)控涉及的部門眾多，本章對主要部門的責任也作了分析，其中以發(fā)改委、住建部門、國土部門、財稅部門、金融部門為主。研究內(nèi)容包括出臺政策法律的權(quán)力范圍、政策法律的實際效果（包括內(nèi)容分析）、對房地產(chǎn)市場的影響等。第二章為房地產(chǎn)業(yè)的定位與保障性住房。我國如何定位房地產(chǎn)業(yè)一直存在反復(fù)，本章研究了房地產(chǎn)業(yè)的政策法律，分析了其中存在的問題，提出了我國房地產(chǎn)業(yè)定位的基本標準和依據(jù)。同時，對我國的房地產(chǎn)業(yè)進行了合理的劃分，研究了保障性住房與商品房的供應(yīng)主體及各自的責任，提出對兩者的不同調(diào)控對策。第三章為房價與地價的關(guān)系及土地政策法律。到底是地價推高了房價，還是房價拉高了地價，開發(fā)商和國土部門存在截然不同的意見，中央與地方的看法也不相同，主要原因是土地收益的分配問題。本章通過對我國土地政策法律的研究，揭示了房價與地價的基本關(guān)系，提出了我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的土地調(diào)控對策。第四章為房地產(chǎn)調(diào)控中的財稅政策法律。為了調(diào)控房價，我國采取的主要財稅政策是加稅。本章分析了我國房地產(chǎn)調(diào)控中出臺的相關(guān)財稅政策法律。研究表明，加稅的效應(yīng)并非都是正面的，加稅更多的是推高了房價。我國的財稅調(diào)控中，還存在較為明顯的違法現(xiàn)象，這些現(xiàn)象必須加以改正。第五章為房地產(chǎn)調(diào)控中的貨幣政策法律。本章重點研究我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的貨幣政策法律，研究表明，房地產(chǎn)的發(fā)展對銀行資金的依賴性非常大。貨幣調(diào)控政策法律執(zhí)行得好與壞，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)能否健康平穩(wěn)發(fā)展。我國貨幣政策法律的連貫性還不夠，使市場難以形成合理預(yù)期。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要正確的貨幣政策的支持。

　　楊勤法，經(jīng)濟法學(xué)博士（華東政法大學(xué)），工商管理博士后（復(fù)旦大學(xué)），高級律師，研究生導(dǎo)師，主要從事房地產(chǎn)法、經(jīng)濟法、公司法等的教學(xué)、研究與實務(wù)?，F(xiàn)任職于華東政法大學(xué)，為本科生講授經(jīng)濟法學(xué)、公司法學(xué)、房地產(chǎn)法學(xué)等，為研究生講授經(jīng)濟法專題研究、房地產(chǎn)法研究等。發(fā)表論文三十余篇，出版專著1部，參與編寫教材7部。