房屋買賣案件裁判思路與操作

第一編  商品房買賣合同糾紛
　第一章  商品房買賣合同糾紛概述
　  ◎?qū)徖硭悸?br />　  ◎?qū)崉?wù)共識
　    《商品房買賣合同解釋》的適用范圍商品房預(yù)售與現(xiàn)售商品房買賣的預(yù)約與本約管轄
　  ◎舉證指南
　  ◎典型案例
　    案例1  商品房預(yù)售合同和現(xiàn)售合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定?
　    ——董某與宏遠(yuǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　    案例2  商品房訂購書的性質(zhì)及效力應(yīng)如何認(rèn)定?
　    ——朱某與萬湖公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　    案例3  商品房買賣合同糾紛是否適用不動產(chǎn)專屬管轄?
　    ——顧某與楠溪公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　第二章  商品房買賣合同糾紛類型化：商品房交付、辦證和其他瑕疵履行糾紛
　  第一節(jié)    商品房交付糾紛
　    ◎?qū)徖硭悸?br />　    ◎?qū)崉?wù)共識
　      商品房交付期限商品房交付的法定條件商品房交付判
　      斷標(biāo)準(zhǔn)商品房交付的訴訟時(shí)效
　    ◎舉證指南
　  第二節(jié)  商品房辦證糾紛
　    ◎?qū)徖硭悸?br />　    ◎?qū)崉?wù)共識
　      商品房辦證義務(wù)主體出賣人協(xié)助義務(wù)出賣人辦理房屋
　      產(chǎn)權(quán)證買受人自辦房屋產(chǎn)權(quán)證出賣人一時(shí)履行不能與
　      永久履行不能買受入辦證義務(wù)消費(fèi)者商品房過戶登記
　      請求權(quán)與建設(shè)工程承包人優(yōu)先權(quán)商品房辦證的訴訟時(shí)效
　    ◎舉證指南
　  第三節(jié)  辦證和其他瑕疵履行糾紛
　    ◎?qū)徖硭悸?br />　    ◎?qū)崉?wù)共識
　      商品房銷售廣告和宣傳資料商品房面積誤差商品房規(guī)
　      劃、設(shè)計(jì)變更商品房外墻面使用權(quán)的歸屬商品房質(zhì)量
　      影響居住使用銀行按揭貸款條件變化國家稅費(fèi)調(diào)整
　    ◎舉證指南
　    ◎典型案例
　      案例4 出賣人交付的商品房不符合合同約定，買受人是否有權(quán)拒收?
　      ——杜某與順風(fēng)公司、萬福公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　      案例5 辦理商品房權(quán)屬證書義務(wù)的主體是出賣人還是買受人?
　      ——王某與圣元公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　      案例6 非因出賣人原因?qū)е沦I受人不能取得房屋權(quán)屬證書，出賣人是否承擔(dān)違約責(zé)任?
　      ——王某與會友公司．商品房銷售合同糾紛案
　第三章  違約責(zé)任的承擔(dān)方式：違約金與損害賠償
　  ◎?qū)徖硭悸?br />　  ◎?qū)崉?wù)共識
　    商品房買賣合同的解除消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的適用合同
　    無效、被撤銷或解除時(shí)的房屋漲價(jià)損失逾期交房的違約金
　    或損失計(jì)算逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金或損失計(jì)算出賣
　    人多項(xiàng)違約的處理違約金的調(diào)整違約金的訴訟時(shí)效
　    商品房使用費(fèi)
　  ◎舉證指南
　  ◎典型案例
　    案例7  商品房買賣合同中當(dāng)事人如何行使合同解除權(quán)?
　    ——張某與新瑞公司商品房銷售合同糾紛案，
　    案例8  買受人主張逾期辦證違約金應(yīng)如何計(jì)算及是否適用訴訟時(shí)效?
　    ——佟某與金夢公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　    案例9 守約方向違約方要求支付違約金，違約方主張違約金過高的，應(yīng)如何處理?
　    ——張某與興業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
　第四章  商品房買賣與商品房按揭擔(dān)保
　  ◎?qū)徖硭悸?br />　  ◎?qū)崉?wù)共識
　    商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同按揭房屋抵押與
　    保證責(zé)任虛假按揭
　  ◎舉證指南
　  ◎典型案例
　    案例10 商品房買賣合同解除的，買受人請求出賣人返還包括銀行按揭貸款在內(nèi)的購房款，應(yīng)如何處理?
　    ——薛某與聯(lián)合公司、建行北京西四支行商品房銷售合同糾紛案
第二編  二手房買賣合同糾紛
　第五章  二手房買賣合同的效力
　  ◎?qū)徖硭悸?br />　  ◎?qū)崉?wù)共識
　    涉及房改政策的房屋買賣未取得產(chǎn)權(quán)證房屋的買賣將
　    來可能取得所有權(quán)房屋的買賣預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓已
　    購公有住房的買賣已購經(jīng)濟(jì)適用住房的買賣登記共有
　    房屋的轉(zhuǎn)讓法定共有房屋的轉(zhuǎn)讓房屋的無權(quán)處分
　    設(shè)定有抵押權(quán)房屋的轉(zhuǎn)讓被有權(quán)國家機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施
　    房屋的買賣未辦理宣示登記房屋的轉(zhuǎn)讓共同居住房屋
　    的轉(zhuǎn)讓未簽訂房屋買賣格式合同的房屋買賣屬于違章
　    建筑的房屋的轉(zhuǎn)讓無效合同的訴訟時(shí)效
　  ◎舉證指南
　  ◎典型案例
　    案例11  未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，是．否有效?
　    ——梁某與張某房屋買賣合同糾紛案
　    案例12  經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定?
　    ——顏某與程某房屋買賣合同糾紛案
　    案例13  抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，是否有效?
　    ——郎某與駱某房屋買賣合同糾紛案
　第六章  二手房買賣合同的履行與違約責(zé)任
　  ◎?qū)徖硭悸?br />　  ◎?qū)崉?wù)共識
　    連環(huán)買賣陰陽合同一房數(shù)賣房屋無權(quán)處分與善意
　    取得房屋買賣的預(yù)告登記借名登記強(qiáng)制履行的適
　    用定金與違約金、賠償損失的適用出賣人死亡后的房
　    屋過戶履行利益損害賠償?shù)倪m用信賴?yán)鎿p害賠償?shù)?br />　    適用房屋差價(jià)損失的計(jì)算房屋價(jià)款糾紛與質(zhì)量異議
　    出賣人的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任房屋買賣的中介機(jī)構(gòu)房屋
　    承租人的優(yōu)先購買權(quán)房屋買賣中的戶口糾紛房屋確權(quán)
　    之訴房屋買賣中的給付之訴房屋買賣中民事訴訟與行
　    政訴訟的交叉房屋限購政策的影響
　  ◎舉證指南
　  ◎典型案例
　    案例14  當(dāng)事人雙方就轉(zhuǎn)讓同一房屋簽訂了“陰陽合同”，應(yīng)如何履行?
　    ——曾某與翟某、我愛我家公司房屋買賣合同糾紛案
　    案例15  一房二賣中的兩個(gè)買受人均要求取得房屋所有權(quán)，應(yīng)如何處理?
　    ——朱某與吳某、趙某房屋買賣合同糾紛案
　    案例16 夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓共有房屋，買受人主張構(gòu)成表見代理或善意取得的，應(yīng)如何處理?
　    ——米某與李某、張某房屋買賣合同糾紛案
　    案例17 預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同中，一方主張解除，另一方主張強(qiáng)制履行，應(yīng)如何處理?
　    ——蔡某、孫某與董某房屋買賣合同糾紛案
　    案例18 借名登記糾紛中，同一房屋上的事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)發(fā)生)中突，應(yīng)如何處理?
　    ——吳某與鄭某物權(quán)確認(rèn)糾紛案
　    案例19 因出賣人原因致使房屋買賣合同履行不能，買受人主張房屋漲價(jià)的可得利益損失，應(yīng)如何處理?
　    ——黃某與廖某、鏈家公司房屋買賣合同糾紛案
　    案例20 出租人轉(zhuǎn)讓房屋與他人，房屋承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)如何處理?
　    ——蔣某與通開公司、東海公司承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
第三編  農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛
　◎?qū)徖硭悸?br />　◎?qū)崉?wù)共識
　    農(nóng)村私有房屋買賣合同有效農(nóng)村私有房屋買賣合同
　    無效及例外農(nóng)村私有房屋買賣合同無效的后果
　◎舉證指南
　◎典型案例
　    案例21  城市居民購買農(nóng)村私有房屋簽訂的房屋買賣合同是否有效?
　    ——李某與馬某農(nóng)村私有房屋買賣合同效力糾紛案
　    案例22 農(nóng)村私有房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，房屋買受人要求賠償損失的，應(yīng)如何處理?
　    ——李某與馬某農(nóng)村私有房屋買賣合同賠償損失糾紛案
　法規(guī)索引及縮略語