香港地產業(yè)百年

　　在香港，地產業(yè)通常是指地產和房產這兩個相互聯(lián)系的經營部門的總稱。地產并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明確權屬關系的，并且能給所有者、經營者和使用者帶來效益的土地，是指作為商品能夠進入市場的這部分土地。房產也是指在法律上有明確權屬關系的房屋建筑物，是房屋的社會經濟形態(tài)。地產和房產都是固定在特定的領域、不可移動的，故在經濟學上又稱為“不動產”。房地產不僅是最基本的生產要素，而且是最基本的生活資料，是社會經濟生活中最重要的財富之一。 地產業(yè)在香港已有悠久的歷史。1841年英國占領香港后即開始拍賣土地，并逐步形成和確立香港的地權制度和土地批租制度，從而揭開近現(xiàn)代香港地產業(yè)的發(fā)展歷史。不過，直到二次大戰(zhàn)前，香港地產業(yè)基本上仍處于萌芽起步之中。二戰(zhàn)至1960年代，香港人口急劇膨脹，經濟起飛，“房荒”成為當時社會經濟中一個嚴重問題。當時，新興的地產商吳所泰、霍英東等先后提出“分層出售”、“分期付款”的售樓方式，推動了地產經營方式的革命，促進了地產業(yè)的迅速發(fā)展。及至1970年代初，香港證券市場進入空前牛市，大批地產公司紛紛借此時機掛牌上市。他們通過發(fā)售新股、配股以及將股票在銀行按揭貸款，籌集大量資金發(fā)展業(yè)務。這一時期，由于人口持續(xù)增長、經濟欣欣向榮以及受到中國內地實行改革開放政策的影響，香港地產市場呈現(xiàn)戰(zhàn)后以來空前的繁榮景象。 1984年12月，中英兩國簽署關于香港前途問題的《聯(lián)合聲明》，香港進入1997年回歸祖國的歷史性過渡時期。隨著政治前景的明朗化和香港經濟復蘇，地產業(yè)再次進入新一論循環(huán)周期的上升階段，時間長達10年之久，打破戰(zhàn)后數(shù)十年來香港地產市道每八九年經歷一次周期的規(guī)律。在過渡時期的地產大潮中，隨著市區(qū)土地資源日漸短缺，地價、樓價不斷上漲，地產發(fā)展項目的規(guī)模越來越大，經營房地產所需資金也日見龐大，大批早年從事地產業(yè)的中小型地產公司逐漸被淘汰。經過激烈的競爭、收購、兼并，十數(shù)個規(guī)模宏大、實力雄厚的地產集團逐漸成為市場的主導力量。這一時期，香港地產業(yè)寡頭壟斷的局面逐漸形成。地產業(yè)也成為了香港經濟的最重要的支柱產業(yè)之一，在香港經濟中具有舉足輕重的影響，并關系到千家萬戶的生活，被譽為香港經濟的“寒暑表”。不過，1997年亞洲金融風暴之后，香港地產市道從高位大幅下跌，受到重創(chuàng)，其發(fā)展前景正受到社會各界的密切關注。 本書試圖在香港開埠150多年以來經濟發(fā)展和人口增長的宏觀背景下，展示并深入剖析香港地產業(yè)在特定的地權制度下從萌芽、發(fā)展、到成熟的整個歷史軌跡，從中發(fā)現(xiàn)香港地產業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，它和整體經濟與市民生活的互動關系，它在香港經濟中的地位和作用。與此同時，也深入研究了香港各主要地產發(fā)展商的成功投資策略及失敗教訓。對內地的廣大讀者而言，本書不僅是一部全面、深入了解香港地產業(yè)發(fā)展的著作，而且在當前中國房地產業(yè)蓬勃發(fā)展的時期，可以從中得到許多有益的借鑒和啟迪。閱讀本書，可以通過香港的經驗，更深刻地認識中國房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題，以及未來發(fā)展趨勢。

　　馮邦彥，廣東鶴山人，經濟學教授，博士研究生導師，現(xiàn)任暨南大學經濟學院院長、暨南大學特區(qū)港澳經濟研究所所長、暨南大學學位委員會委員及學術委員會委員，以及廣東經濟學會副會長、廣東國際經濟學會副會長、廣東港澳經濟研究會副會長、廣東省第三產業(yè)研究會副會長、廣東體制改革研究會副會長、廣東華南經濟發(fā)展研究會副會長、廣東城鎮(zhèn)化研究會副會長，同時擔任第九屆廣東省政協(xié)委員、廣東省政協(xié)港澳臺僑外事委員會委員、廣東省社會科學聯(lián)合會常務委員。 曾于1987年至1994年期間應聘赴港，任香港東南經濟信息中心有限公司經濟分析員等職，長期從事香港經濟、香港經濟史、資本與財團等領域的研究。主要著作有《香港英資財團》（1996年）、《香港華資財團》（1997年）、《澳門概論》（1999年）、《香港地產業(yè)百年》（2001年）、《香港金融業(yè)百年》（2002年）、《香港產業(yè)結構研究》（2002年）和《百年利豐——從傳統(tǒng)商號到現(xiàn)代跨國集團（繁、簡體中文版）》（2006年）等，以及主編《CEPA與“泛珠三角”發(fā)展戰(zhàn)略》（2005）和《經濟全球化格局下的兩岸產業(yè)分工與合作》（2006年）。曾在《經濟研究》、《世界經濟》、《經濟學動態(tài)》、《當代亞太》、《學術研究》等內地學術期刊發(fā)表100多篇學術論文。