房地產(chǎn)融資與投資（原書第11版）

譯者序前言第一部分
概
述第1章
房地產(chǎn)融資與投資概論 21.1
簡介 31.2
住宅房地產(chǎn)融資 31.3
收益型房地產(chǎn)的融資 41.4
房地產(chǎn)開發(fā)融資 61.5
房地產(chǎn)資本市場和證券 61.6
總結(jié) 7第2章
房地產(chǎn)融資中的法律因素 82.1
財產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)所有權(quán) 82.1.1
地產(chǎn)所有權(quán)的定義 92.1.2
地產(chǎn)的分類 92.1.3
自有地產(chǎn)的例子 102.1.4
非占有地產(chǎn)（未來地產(chǎn)） 102.1.5
租借地產(chǎn) 112.2
產(chǎn)權(quán)保證 122.2.1
產(chǎn)權(quán)的含義 122.2.2
契約 122.3
產(chǎn)權(quán)保證的方法 132.3.1
契約中的產(chǎn)權(quán)保護(hù)條款 132.3.2
產(chǎn)權(quán)簡史與律師意見的方法 142.3.3
產(chǎn)權(quán)保險的方法 142.4
登記法令 152.5
抵押合同 162.5.1
抵押的定義 162.5.2
期票與抵押合同 162.5.3
可用于抵押的權(quán)益 172.5.4
最低抵押貸款要求 172.5.5
抵押合同中的重要條款 182.6
抵押債務(wù)的承擔(dān) 202.7
購置“負(fù)有”抵押的產(chǎn)權(quán) 202.7.1
抵押涉及的房地產(chǎn) 202.7.2
次級抵押 212.7.3
抵押的登記 212.8
其他融資渠道 21賣方融資 212.9
土地合同 222.10
抵押合同違約 22
什么行為構(gòu)成違約 232.11
取消抵押品贖回權(quán)的替代選擇：私下債務(wù)談判 23
2.11.1
重組抵押貸款 23
2.11.2
向新所有人轉(zhuǎn)讓抵押品 24
2.11.3
自愿轉(zhuǎn)讓 25
2.11.4
友好地取消抵押品贖回權(quán) 26
2.11.5
預(yù)先設(shè)置的破產(chǎn) 262.12
取消抵押品贖回權(quán) 26
2.12.1
司法宣判取消抵押品贖回權(quán) 26
2.12.2
贖回 27
2.12.3
房地產(chǎn)的出售 27
2.12.4
次級留置權(quán)持有人取消抵押品贖回權(quán)的結(jié)果 29
2.12.5
不足判決 30
2.12.6
稅金違約 302.13
破產(chǎn) 31
2.13.1
破產(chǎn)法第7章
清算 31
2.13.2
破產(chǎn)法第11章 32
2.13.3
破產(chǎn)法第13章 322.14
總結(jié) 33第3章
融資中的利息因數(shù) 363.1
復(fù)利 363.2
復(fù)利終值或未來值 36復(fù)利表的使用 393.3
財務(wù)計算器的使用 413.4
現(xiàn)值 42 現(xiàn)值的圖示說明 433.5
年金的復(fù)利或終值 46 年金復(fù)利表的使用 473.6
年金現(xiàn)值 49 年金表現(xiàn)值的使用 503.7
未來金額的積累 523.8
確定投資的收益率或內(nèi)部回報率 53 3.8.1
單一收益投資 53 3.8.2
投資年金收益 55 3.8.3
實際年收益率：引申 56 3.8.4
計算部分時段的年收益：引申 573.9
總結(jié) 58第二部分
住宅房地產(chǎn)融資第4章
固定利率抵押貸款 624.1
抵押利率的決定因素 624.1.1
實際利率：基本因素 634.1.2
利率與預(yù)期通貨膨脹 634.1.3
利率與風(fēng)險 634.1.4
抵押貸款定價重要因素的總結(jié) 654.2
抵押貸款支付方式的演變 654.2.1
早期的抵押貸款方式 654.2.2
定額分?jǐn)偟盅嘿J款 654.2.3
完全分?jǐn)? 定額支付抵押貸款 674.3
定額支付與定額分?jǐn)傎J款比較 694.3.1
確定貸款余額 714.3.2
貸款結(jié)算費用和實際借款費用：完全分?jǐn)傎J款 724.3.3
貸款誠實要求與年百分率 754.3.4
貸款費用和提前還貸：完全分?jǐn)傎J款 754.3.5
實現(xiàn)收益或定額支付抵押定價的收費 784.4
通貨膨脹與抵押貸款定價問題 794.4.1
對貸款人和借款人的影響 794.4.2
累進(jìn)償還抵押貸款 814.4.3
逆向年金抵押貸款 854.5
總結(jié) 86第5章
可變利率抵押貸款與不定支付抵押貸款 905.1
可變利率抵押貸款和貸款人的考慮 905.2
隨物價水平調(diào)整的抵押貸款 935.2.1
隨物價水平調(diào)整的抵押貸款：支付機(jī)制 935.2.2
可變利率抵押貸款：概述 955.2.3
可變利率抵押貸款的說明 965.2.4
可變利率抵押貸款中的貸款人和借款人面臨的問題 985.2.5
ARM的風(fēng)險溢價. 利率風(fēng)險和違約風(fēng)險 995.2.6
預(yù)期收益關(guān)系與利率風(fēng)險 1005.2.7
ARM支付機(jī)制 1025.2.8
可變利率抵押貸款的預(yù)期收益：比較 1065.3
共享增值抵押貸款 1085.4
總結(jié) 109第6章
住宅房地產(chǎn)的承保與融資 1136.1
承保違約風(fēng)險 1136.2
抵押貸款的分類 1146.2.1
普通抵押貸款 1146.2.2
有保險的普通抵押貸款 1146.2.3
由聯(lián)邦住房管理局保險的抵押貸款 1156.2.4
由退伍軍人事務(wù)部擔(dān)保的抵押貸款 1176.3
承保程序 1186.3.1
借款人的收入 1186.3.2
核實借款人的資產(chǎn) 1206.3.3
信用歷史評估 1206.3.4
估算住宅費用 1206.3.5
其他債務(wù) 1216.3.6
補(bǔ)償因素 1216.4
承保程序說明 1216.4.1
承保標(biāo)準(zhǔn)—普通抵押貸款和保險的普通抵押貸款 1226.4.2
承保標(biāo)準(zhǔn)—由聯(lián)邦住房管理局保險的抵押貸款 1236.4.3
承保標(biāo)準(zhǔn)—退伍軍人事務(wù)部擔(dān)保的抵押貸款 1256.4.4
承保與貸款額—小結(jié) 1266.4.5
房地產(chǎn)估價 1276.5
總結(jié) 134第7章
住宅房地產(chǎn)融資分析 1377.1
增量借貸成本 1377.1.1
提前償還 1397.1.2
發(fā)起費用 1397.1.3
增量借貸成本與第二抵押貸款 1407.1.4
增量成本與貸款價值比率的關(guān)系 1417.1.5
貸款期限的差別 1427.2
貸款再融資 1437.2.1
提前償還：貸款再融資 1447.2.2
再融資的實際成本 1457.2.3
再融資成本的借貸 1467.3
提前償還貸款：貸款人的動機(jī) 1477.4
貸款的市場價值 1487.5
兩筆或多筆貸款的實際成本 149第二抵押貸款與較短期限 1507.6
低于市面利率融資對住房價格的影響 151承擔(dān)較低的貸款余額 1527.7
現(xiàn)金等值 1527.8
現(xiàn)金等值：較小的貸款余額 1537.9
現(xiàn)金等值：總結(jié)評論 1547.10
返回貸款 1547.11
補(bǔ)助式不動產(chǎn)抵押貸款 1567.12
總結(jié) 157附錄
稅后實際利率 159例子 159月支付 161稅后利息成本對貸款決定的影響 161負(fù)分?jǐn)傎J款 161總結(jié) 163第三部分
收益型房地產(chǎn)融資（債務(wù)與資產(chǎn)）第8章
收益型房地產(chǎn)和估價基本原理介紹 1668.1
房地產(chǎn)的類型 1668.2
地區(qū)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)價值的影響 1688.2.1
比較優(yōu)勢法則的類推 1688.2.2
經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析—位置商 1698.3
供求關(guān)系分析 1728.3.1
地方市場供求關(guān)系的研究 1748.3.2
位置和用戶—租戶 1758.4
房地產(chǎn)業(yè) 1768.5
收益型房地產(chǎn)的“市場” 1778.6
估價的基本原理 1778.7
估價的過程和方法 1788.8
銷售比較法 1798.9
收益資本化法 181 8.9.1
直接資本化 182 8.9.2
直接資本化法—需要注意的問題 183 8.9.3
貼現(xiàn)現(xiàn)值法 184 8.9.4
貼現(xiàn)率的選擇（r） 184 8.9.5
用近似值估計歸還價值 1868.10
擴(kuò)展現(xiàn)值法：有關(guān)土地價值的說明 188
8.10.1
土地價格的易變性 189
8.10.2
“最高和最有用”的分析 1898.11
抵押資產(chǎn)資本化—估價方法的擴(kuò)展 1898.12
成本估價法 1918.13
總結(jié) 194附錄
銷售比較法與收益資本化法的協(xié)調(diào) 197 協(xié)調(diào)：銷售比較法與收益資本化法 197 研究市場條件. 資本化率的變化與房地產(chǎn)估價之間的關(guān)系 198 上限利率和市場條件的總結(jié) 201 注意：真實的市場力量和利率對房地產(chǎn)價值的影響 201第9章
租賃. 現(xiàn)金流量預(yù)測及投資價值介紹 2029.1
租賃 2029.1.1
各具體房地產(chǎn)類型的一般租賃條款 2039.1.2
租賃合同的財務(wù)內(nèi)容 2039.1.3
實際租金 2079.2
收益潛力—房地產(chǎn)資產(chǎn) 2099.2.1
閑置 2109.2.2
受租約限制地產(chǎn)的估價 2119.3
基本的投資分析—公寓樓房地產(chǎn) 2119.4
基本的投資分析—寫字樓房地產(chǎn) 2149.5
基本的投資分析—用做零售場所的房地產(chǎn) 2189.6
基本的投資分析—用做倉庫的房地產(chǎn) 2209.7
總結(jié) 222第10章
投資和風(fēng)險分析 22510.1
投資的動機(jī) 22510.2
房地產(chǎn)市場特征和投資策略 226 10.2.1 “房地產(chǎn)周期” 226 10.2.2
投資策略 22710.3
進(jìn)行投資：預(yù)測現(xiàn)金流量 22710.4
寫字樓實例 228 10.4.1
基本租金 229 10.4.2
消費物價指數(shù)調(diào)整 230 10.4.3
費用止付 231 10.4.4
經(jīng)營凈收入 232 10.4.5
預(yù)期基建修繕改良和替換物品費用 23310.5
債務(wù)融資介紹 23310.6
投資分析介紹 234 10.6.1
使用比率的投資業(yè)績衡量尺度 234 10.6.2
估算售價 236 10.6.3
來自銷售的稅前現(xiàn)金流量 237 10.6.4
基于現(xiàn)金流量預(yù)測的投資業(yè)績衡量尺度 237 10.6.5
投資分析計算總結(jié) 23910.7
風(fēng)險分析 239 10.7.1
比較投資回報 240 10.7.2
風(fēng)險的種類 240 10.7.3
房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中應(yīng)有的關(guān)注 242 10.7.4
敏感性分析 243 10.7.5
分割內(nèi)部回報率 244 10.7.6
回報與風(fēng)險的差別 24610.8
收益型房地產(chǎn)的稅收制度 24910.9
房地產(chǎn)經(jīng)營的應(yīng)稅收入 250 10.9.1
折舊提存 250 10.9.2
貸款點數(shù) 251 10.9.3
納稅義務(wù)和稅后現(xiàn)金流量 25110.10
應(yīng)計折舊房地產(chǎn)出售所得應(yīng)稅收入 25210.11
稅后投資分析 252
10.11.1
經(jīng)營所得的稅后現(xiàn)金流量 252
10.11.2
銷售所得的稅后現(xiàn)金流量 254
10.11.3
稅后內(nèi)部回報率 254
10.11.4
實際稅率 255
10.11.5
稅后凈現(xiàn)值 25510.12
消極損失說明 255
消極活動損失限制規(guī)定的例外 25610.13
總結(jié) 256第11章
財務(wù)杠桿與融資選擇 26011.1
財務(wù)杠桿簡介 260 11.1.1
積極財務(wù)杠桿的條件—稅前 263 11.1.2
積極杠桿條件—稅后 26411.2
保本利率 26511.3
杠桿和借款增量成本 26711.4
風(fēng)險和杠桿 26711.5
對收益型房地產(chǎn)承保貸款 268 11.5.1
市場研究和估價 268 11.5.2
借款人財務(wù)狀況 269 11.5.3
貸款價值比率 269 11.5.4
債務(wù)償還能力比率 269 11.5.5
其他貸款術(shù)語和抵押貸款條款 27011.6
固定利率貸款結(jié)構(gòu)的選擇 27211.7
參與貸款 272 11.7.1
貸款人動機(jī) 273 11.7.2
投資者動機(jī) 273 11.7.3
參與實例 27311.8
土地售后回租 276 售后回租的實際成本 27811.9
僅付利息貸款 27811.10
應(yīng)計貸款 279
制定達(dá)到目標(biāo)債務(wù)償還能力比率的支付 28111.11
可轉(zhuǎn)換抵押貸款 281
貸款人可轉(zhuǎn)換抵押貸款的收益率 28211.12
融資選擇比較 28311.13
總結(jié) 284第12章
合伙企業(yè). 合資企業(yè)與辛迪加 28812.1
簡介：辛迪加是什么 28812.2
在私人辛迪加和公眾辛迪加中有限責(zé)任合伙企業(yè)的運用 28912.3
圖例說明私人辛迪加問題 289 12.3.1
財務(wù)考慮—合伙企業(yè)協(xié)定 289 12.3.2
經(jīng)營預(yù)測 291 12.3.3
稅前現(xiàn)金流量報告 292 12.3.4
計算凈收益或虧損 292 12.3.5
來自銷售的資本收益預(yù)測 29212.4
資本賬戶 293 12.4.1
資產(chǎn)出售所得現(xiàn)金的分配 294 12.4.2
稅后現(xiàn)金流量的預(yù)測以及資產(chǎn)的稅后內(nèi)部回報率 29412.5
合伙企業(yè)分配與實質(zhì)經(jīng)濟(jì)效果 29612.6
資本賬戶和收益返還 29712.7
有限責(zé)任合伙企業(yè)在私人和公眾辛迪加中的應(yīng)用 299 12.7.1
利用公司普通合伙人 299 12.7.2
私人與公眾辛迪加組織 300 12.7.3
可信任的投資者—D章程 30012.8
辛迪加組織的管制 301 12.8.1
投資目標(biāo)和投資政策 301 12.8.2
發(fā)起人及管理人的酬金 302 12.8.3
合格投資者的標(biāo)準(zhǔn) 30212.9
聯(lián)邦與州證券管理機(jī)構(gòu) 30212.10
合資企業(yè) 30312.11
總結(jié) 303第13章
收益型房地產(chǎn)的處置與整修 30613.1
處置決定 306
房地產(chǎn)處置的決策規(guī)則 30613.2
持有房地產(chǎn)與出售房地產(chǎn)的內(nèi)部回報率 30813.3
新投資者的回報 310
邊際回報率 31013.4
以再融資取代出售 313 13.4.1
再融資的增量成本 314 13.4.2
利率降低的再融資 31413.5
以整修房地產(chǎn)取代出售房地產(chǎn) 31513.6
整修與再融資 31713.7
修復(fù)投資稅額減免 318
低收入住房 31913.8
總結(jié) 319第14章
公司房地產(chǎn)融資 32214.1
租賃與擁有的分析 323
14.1.1
租賃與擁有—一個例子 323
14.1.2
租賃的現(xiàn)金流量 323
14.1.3
擁有的現(xiàn)金流量 324
14.1.4
擁有與租賃的現(xiàn)金流量情況對比 325
14.1.5
來自擁有與租賃的回報 326
14.1.6
房地產(chǎn)剩余價值的重要性 326
14.1.7
投資者的考察視角 328
14.1.8
對規(guī)劃融資的說明 329
14.1.9
影響擁有與租賃的決定因素 32914.2
房地產(chǎn)在公司重組中的角色 33314.3
售后回租 33414.4
再融資 33614.5
為使經(jīng)營多樣化而投資房地產(chǎn) 33614.6
總結(jié) 337附錄
房地產(chǎn)資產(chǎn)定價和資本預(yù)算分析：綜覽 338簡介 338抵押貸款—資產(chǎn)方法 338資本加權(quán)平均成本法—選擇1 339資本加權(quán)平均成本法—選擇2 340
總結(jié) 340第四部分
計劃中的項目融資第15章
項目開發(fā)融資 34215.1
簡介 34215.2
收益型房地產(chǎn)的開發(fā)—概述 342 15.2.1
市場風(fēng)險 343 15.2.2
項目風(fēng)險 34415.3
項目開發(fā)融資—概述 34415.4
項目開發(fā)融資中貸款人的要求 346 15.4.1
申請貸款所提交的相關(guān)信息—概述 346 15.4.2
備用承諾 348 15.4.3
貸款承諾中的附帶條款 349 15.4.4
建設(shè)或過渡期貸款 350 15.4.5
建設(shè)貸款的支付方式 350 15.4.6
利率和費用 351 15.4.7
關(guān)于過渡期貸款申請的補(bǔ)充信息 351 15.4.8
結(jié)算過渡期貸款的要求 351 15.4.9
長期貸款的結(jié)算 35215.5
項目開發(fā)示例 353 15.5.1
項目描述和項目成本 353 15.5.2
市場數(shù)據(jù)和承租人組合 357 15.5.3
預(yù)計建筑費用及現(xiàn)金流量預(yù)測 35815.6
可行性. 獲利性及風(fēng)險—其他問題 360 15.6.1
稅前及稅后獲利性 361 15.6.2
敏感度分析. 風(fēng)險和可行性分析 36315.7
總結(jié) 365第16章
土地開發(fā)項目融資 36816.1
土地開發(fā)行業(yè)的特點 36816.2
土地開發(fā)過程—概論 369 16.2.1
土地的購置—利用選擇權(quán)合同 369 16.2.2
融資與開發(fā) 37116.3
土地開發(fā)融資中貸款人的要求 372 16.3.1
詳細(xì)的成本細(xì)目分類 373 16.3.2
總合同與分包合同 37316.4
住宅土地區(qū)開發(fā)實例解析 374 16.4.1
市場條件和地皮規(guī)劃 375 16.4.2
開發(fā)成本及利息計算 377 16.4.3
估算每塊出售地皮的豁免價格 382 16.4.4
貸款申請和償付進(jìn)度表 38316.5
項目的可行性及獲利性 383 16.5.1
項目的內(nèi)部回報率和凈現(xiàn)值 385 16.5.2
企業(yè)利潤 386 16.5.3
靈敏度分析 38616.6
總結(jié) 386第五部分
房地產(chǎn)資本市場與證券第17章
二級抵押市場：移轉(zhuǎn)證券 39017.1
簡介 39017.2
二級抵押市場的演變 390 17.2.1
抵押貸款的早期買主 390 17.2.2
政府在二級市場發(fā)展中的作用 39117.3
1954年以后的二級市場 391 17.3.1
FNMA不斷變換的角色 392 17.3.2
1968年的住宅及城市開發(fā)法案 39217.4
政府國民抵押協(xié)會 393 抵押貸款擔(dān)保證券和GNMA支付擔(dān)保 39317.5
聯(lián)邦住宅貸款抵押公司 39317.6
二級抵押市場的運轉(zhuǎn) 394 17.6.1
直接銷售項目 394 17.6.2
與抵押貸款有關(guān)的證券基金池的發(fā)展 39517.7
抵押貸款擔(dān)保債券 396 17.7.1
抵押貸款擔(dān)保債券的定價 397 17.7.2
后續(xù)價格 39717.8
抵押貸款移轉(zhuǎn)證券 399 17.8.1
抵押貸款基金池的重要特點 401 17.8.2
抵押貸款移轉(zhuǎn)證券：定價的一般方法 404 17.8.3
用圖表說明的抵押貸款移轉(zhuǎn)支付機(jī)制 405 17.8.4
提前償還模式和證券價格 407 17.8.5
提前償還假定 40817.9
說明提前償還的影響 409 17.9.1
證券價格和預(yù)期收益率 410 17.9.2
市場利率和抵押貸款移轉(zhuǎn)證券的價格動態(tài) 411 17.9.3
對MBB和MPT的注解 412第18章
二級抵押市場：CMO和衍生型證券 41418.1
簡介 41418.2
抵押貸款轉(zhuǎn)付債券 41418.3
擔(dān)保抵押債務(wù)證券 415 18.3.1
CMO說明 416 18.3.2
CMO機(jī)制 417 18.3.3
CMO：定價和預(yù)期到期時間 422 18.3.4
CMO價格動態(tài)和提前償付率 424 18.3.5
CMO份額差異 42618.4
衍生型證券說明 427 18.4.1
收益改善 429 18.4.2
IO和PO剝離式擔(dān)保證券 430 18.4.3
凸面 43218.5
與住宅抵押貸款相關(guān)的證券：總結(jié) 43218.6
與住宅抵押貸款相關(guān)的證券：一些總結(jié)性的評論 43418.7
商業(yè)抵押貸款擔(dān)保證券 434 18.7.1
給商業(yè)抵押擔(dān)保證券評定信用等級 437 18.7.2
與抵押貸款相關(guān)的證券和REMIC 439 18.7.3
REMIC：其他需要考慮的問題 44018.8
總結(jié) 440附錄
持續(xù)時間—在衡量收益方面需要額外考慮的問題 442 實際持續(xù)時間 445第19章
房地產(chǎn)投資信托 44619.1
簡介 446 19.1.1
立法要求 446 19.1.2
納稅待遇 448 19.1.3
違規(guī)處罰和資格終結(jié) 44819.2
信托種類 448 19.2.1
資產(chǎn)信托 449 19.2.2
資產(chǎn)信托的投資吸引力 449 19.2.3
營業(yè)收入的重要性 450 19.2.4
REIT的擴(kuò)大和成長 45119.3
在會計和財務(wù)披露中的重要問題：資產(chǎn)REIT 454 19.3.1
租賃改建和免費房屋出租：對FFO的影響 454 19.3.2
租賃傭金和相關(guān)的費用 454 19.3.3
直線租金的應(yīng)用 455 19.3.4
FFO和來自管理其他房地產(chǎn)的收入 455 19.3.5
抵押債務(wù)和其他債務(wù)的類型 455 19.3.6
地皮租賃的出現(xiàn) 456 19.3.7
續(xù)簽租賃的選擇權(quán)和REIT的租金增長 456 19.3.8
占有數(shù)字：出租空間或占用空間 457 19.3.9
零售型REIT和每平方英尺銷售額 457 19.3.10
成為一家上市公司的額外費用 45719.4
抵押REIT的投資吸引力 458
用圖解對資產(chǎn)REIT進(jìn)行財務(wù)分析 45919.5
總結(jié) 461第20章
房地產(chǎn)投資業(yè)績與投資組合考慮 46420.1
簡介 46420.2
房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的性質(zhì) 46420.3
衡量房地產(chǎn)業(yè)績所用的數(shù)據(jù)來源 464
20.3.1
房地產(chǎn)投資信托數(shù)據(jù)：證券價格 465
20.3.2
混合與抵押房地產(chǎn)投資信托 466
20.3.3
國家房地產(chǎn)投資信托人委員會房地產(chǎn)指數(shù)：房地產(chǎn)價值 466
20.3.4
其他投資的數(shù)據(jù)來源 46620.4
累積投資回報模式 46620.5
持有期間回報率的計算 467
投資回報比較 46920.6
風(fēng)險. 回報與業(yè)績衡量尺度 469
經(jīng)風(fēng)險調(diào)整的回報率：基本因素 47020.7
最佳投資組合理論要素 471
20.7.1
計算投資組合回報率 472
20.7.2
投資組合風(fēng)險 472
20.7.3
投資組合加權(quán)：平衡風(fēng)險與回報 47520.8
房地產(chǎn)回報. 其他投資與投資多樣化的可能性 476
20.8.1
投資多樣化：資產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托與其他投資 477
20.8.2
公共與私人房地產(chǎn)投資 478
20.8.3
房地產(chǎn)業(yè)績與通貨膨脹 47920.9
總結(jié) 479第六部分
附
錄附錄A
年復(fù)利表 484附錄B
月復(fù)利表 500